Irrtümer von Wohnungseigentümern – ein Ratgeber

Wohnungskäufer haben immer wieder falsche Vorstellungen von ihren Rechten und Pflichten.

My home is my castle – ein Sprichwort mit der Bedeutung, dass das Zuhause ein Ort der Zuflucht und ein sicherer Hort ist. Ein Grund, warum hierzulande viele eine Immobilie kaufen wollen. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Es macht einen Unterschied, ob man ein Reihenhaus, eine Wohnung oder ein freistehendes Einfamilienhaus kauft, so der Eigentümerverein Haus und Grund.

Auch der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) stellt in seinen Beratungen fest, dass Käufer von Wohnungen oft falsche Vorstellungen haben. Als Käufer wird man Teil einer Gemeinschaft – mit allen Rechten und Pflichten. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte sich deshalb nicht nur das Objekt anschauen, sondern das ganze Haus und alles, was dazu gehört. Dazu zählen auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Ob die Gemeinschaft zerstritten ist, lässt sich zum Beispiel aus der Beschlusssammlung herauslesen. Auch aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen lassen sich Diskussionen über anstehende Maßnahmen nachvollziehen. Da bekommt man ein gutes Bild über die Stimmungslage. Die Substanz des Gebäudes sollte Käufer ebenfalls interessieren. Wenn der Keller feucht ist, und ein Eigentümer will den Mangel beheben lassen, müssen Sie anteilig dafür aufkommen. Daher sollte das Haus vor dem Kauf unter die Lupe genommen werden – am besten gemeinsam mit einem Experten.

In der Teilungserklärung stehen außerdem verbindliche Regelungen für Organisation und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Verteilung der Kosten unter den Miteigentümern sowie Gebrauchsregelungen zur Nutzung auch der eigenen Wohnung. Studieren Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf ganz genau. Und lassen Sie sich Fallstricke erklären. Denn fünf Irrtümer kommen besonders häufig vor. Ein Überblick:

1. Irrtum: Ich kann in meiner Wohnung alles verändern, wie ich will.
Das stimmt nicht ganz. Denn nach eigenen Vorstellungen können Eigentümer nur das gestalten, was ganz klar zu ihrem Sondereigentum zählt. Dazu gehören zum Beispiel die Einbauküche, die Farbe an den Wänden, die Ausstattung des Badezimmers oder der Bodenbelag. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann nicht einfach umgebaut, erneuert oder ausgetauscht werden.

Wem zum Beispiel die Farbe der Außenfenster nicht gefällt, darf nicht einfach zum Pinsel greifen. Außenfenster sind Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für die Außenseite der Wohnungstür, tragende Wände und sogar den Balkon. Wer hier modernisieren, reparieren oder austauschen will, braucht die Genehmigung der Miteigentümer. Auch die Errichtung einer Markise darf nur mit der Zustimmung aller Eigentümer erfolgen, befand das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main (Az.: 20 W 370/84). Selbst bei einer auf Dauer angebrachten Lichterkette an der Balkonbrüstung müssen alle Eigentümer zustimmen, entschied das Landgericht (LG) Köln (Az.:29T205/06). Denn auch das ist eine bauliche Veränderung. Wer etwas baulich verändern will, braucht die Zustimmung der Gemeinschaft. Da sich diese aber in der Regel nur einmal im Jahr trifft, sind solche Arbeiten mit entsprechendem Vorlauf zu planen.

2. Irrtum: Ich kann meine Wohnung vermieten, an wen ich will.
Grundsätzlich haben Eigentümer das Recht, ihre Wohnung auch an Dritte zu vermieten. In der Teilungserklärung kann dieses Recht aber eingeschränkt werden.

Wer also eine Wohnung kauft, die er später vermieten möchte, sollte hier nach Regeln suchen. Für die Einschränkung dieses Rechts gibt es zwar Hürden, wie eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) zeigt (Az. V ZR112/18). In dem Fall wollten die Eigentümer einer Miteigentümerin verbieten, ihre Wohnung an Urlauber zu vermieten. Ein entsprechender Beschluss muss aber nach Ansicht der Richter einstimmig gefasst werden. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird. In der Praxis kommt es aber immer wieder zu Problemen. Als Vermieter ist man für seine Mieter verantwortlich. Kommt es zum Beispiel zu Ruhestörungen, können die übrigen Eigentümer sich an den vermietenden Eigentümer wenden. Auch kollidieren Miet- und Wohneigentumsrecht häufig: Eine Gemeinschaft kann die Tierhaltung verbieten, ein Vermieter kann das so grundsätzlich nicht!

3. Irrtum: Mit dem Kaufpreis für die Wohnung ist alles erledigt.
Ganz klar: Nein. Eigentümer müssen nicht nur ihre eigene Wohnung in Schuss halten, auch das Gemeinschaftseigentum will gepflegt werden. Für größere Sanierungen oder Instandsetzungsvorhaben können die Eigentümer daran über Sonderumlagen beteiligt werden. Informationen hierüber finden Käufer in der Beschlusssammlung. Die sollten sie vor dem Kauf beim Verwalter einsehen. Da finden sich unter Umständen noch versteckte Kosten drin.

Ein Makler muss über solche Kosten nicht unbedingt aufklären. Er muss dem Kaufinteressenten nur das sagen, was er weiß. Das sollte man unbedingt bedenken. Daher sollten Kaufinteressenten besser die Unterlagen einsehen. Sie können auch die Jahresabrechnungen prüfen, da finden sich oft auch Hinweise auf entsprechende Arbeiten. Ein weiterer Tipp: Im Grundbuch sind Kredite verzeichnet, mit denen die Gemeinschaft bestimmte Maßnahmen finanziert hat. Für die Rückzahlung sind alle Eigentümer verantwortlich.

4. Irrtum: Hausgeld ist das gleiche wie Mietnebenkosten.
Das ist falsch. Das Hausgeld, das Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen müssen, umfasst mehr als die Betriebskosten in der Mietwohnung. Das Hausgeld enthält noch weitere Positionen wie zum Beispiel das Verwalterhonorar, den Anteil für die Instandhaltungsrücklage und gegebenenfalls Ausgaben für Gerichtsverfahren.

Das sollten Käufer bei der Finanzierung berücksichtigen, selbst wenn sie die Wohnung vermieten. Der Grund: Diese Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Das Hausgeld muss außerdem auch gezahlt werden, wenn die Wohnung vorübergehend nicht nutzbar ist, entschied das Landgericht (LG) Berlin (Az.: 55 S 81/17).

5. Irrtum: Ich muss mich bei meiner Wohnung um nichts kümmern.
Das Gegenteil ist der Fall. Eigentümer müssen sich nicht nur um ihre Wohnung kümmern, sondern auch um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die muss nicht nur organisiert, sondern auch kontrolliert werden. Die Liste der Aufgaben ist umfangreich: Eigentümer müssen Verträge mit den Verwaltungen aushandeln, ihre Geldanlagen und -ausgaben kontrollieren, die Jahresabrechnung prüfen, Beschlüsse zur Instandhaltung der Wohnanlage fassen und die Umsetzung der Aufträge im Blick behalten. Sie müssen die Leistungen der Verwaltungen beurteilen und im Zweifels- oder sogar Krisenfall selbst handeln. Viele Eigentümer verhalten sich wie Mieter. Sie müssen aber bereit sein, sich in die Gemeinschaft einzubringen. Denn Eigentum verpflichtet!