Mieter-Information zum Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters setzt voraus, dass eine andere freie Wohnung rechtzeitig angeboten wird.

Der Sachverhalt
Die Vermieter haben den Mietern unter Berufung auf Eigenbedarf gekündigt, ohne den Mietern eine im selben Haus frei stehende Wohnung anzubieten. Die Mieter zogen nicht aus, die Vermieter klagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Erst während des laufenden Rechtsstreites boten die Vermieter die Alternativwohnung dann doch an, was die Mieter dann abgelehnt haben.

Das Amtsgericht (AG) hat die Klage der Vermieter wegen Verletzung der sogenannten Anbietpflicht abgewiesen. Es ging in die zweite Runde beim Landgericht (LG).

Das Urteil
Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 16.04.2015 auch die Berufung der Vermieter abgewiesen. Die Richter urteilten, dass die Verletzung der sogenannten Anbietpflicht rechtsmissbräuchlich ist und die Kündigung dadurch unwirksam wird. Rechtsmissbrauch liegt dann vor, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Alternativwohnung erneut vermieten will. Die Mieter können die angebotene Wohnung innerhalb der Kündigungsfrist ihres bestehenden Mietvertrages annehmen. Die Mieter verhalten sich nur dann treuwidrig, wenn sie zu keinem Zeitpunkt Interesse an der Alternativwohnung hatten.

Hinweis für die Praxis
Aus der Erfahrung kann gesagt werden, dass es sich immer lohnt, die Begründung der Kündigung genau zu überprüfen. Jede Eigenbedarfskündigung muss nach der Rechtsprechung folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Ernsthafte Nutzungsabsicht des Vermieters
• der Nutzungswille muss von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sein
• der Bedarf des Vermieters muss durch die gekündigte Wohnung gedeckt sein
• der Bedarf darf nicht durch eine andere freistehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden können
• der Wohnbedarf darf nicht weit überhöht sein.

Hier scheiterte die Kündigung auf der vierten Ebene. Die sogenannte Anbietpflicht ist immer dann gegeben, wenn die gekündigte Wohnung für die Zwecke des Vermieters besser geeignet ist als die freistehende Alternativwohnung. Dann stellt sich die Frage, ob der Vermieter diese freie Wohnung anbieten muss. Mieter könnten diese Anbietpflicht sogar ihrerseits einklagen, dies aber nur solange die Kündigungsfrist ihres ursprünglichen Mietvertrages andauert.