Mieter-Information zur Beschaffenheitsvereinbarung

Der Sachverhalt
Mieter und Vermieter hatten im Vertrag eine Wohnfläche von 156,95 m² vereinbart. Tatsächlich hatte die Wohnung eine Fläche von 210,43 m². Die Vermieterin verlangte vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 629,75 € auf 937,52 €.

Sie argumentierte, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (Mietspiegel) zu einer Erhöhung der geschuldeten Miete um 15% (94,46 €) sowie in einem zweiten Schritt wegen Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95% (213,31€) zu einer weiteren Mieterhöhung berechtigt sei.

Der Mieter hat nur der Mieterhöhung nach Mietspiegel um 94,46 € zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin wurde in allen Instanzen abgewiesen, so dass der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste.

Das Urteil
Nach dem „Machtwort“ der Bundesrichter kommt es bei der Mieterhöhung nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an (Urteil Az. VIII ZR 266/14). Bei der Mieterhöhung nach dem Mietspiegel soll es dem Vermieter ermöglicht werden, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Daher ist allein der objektive Wohnwert der Wohnung maßgeblich. Vertragliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter sollen im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen. Andernfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Hinweis für die Praxis
Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.

Dass es jetzt nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, gilt aber auch für den umgekehrten Fall, nämlich dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, als im Vertrag angegeben. Dann kann der Vermieter die Miete nur nach der geringeren Fläche erhöhen.

Wichtig ist, dass diese Entscheidung ausdrücklich nur für den Fall der Mieterhöhung gilt. Man wird aber argumentieren können, dass es zukünftig auch im Bereich der Betriebskostenabrechnungen und der allgemeinen Bemessung der Miete nur noch auf die tatsächliche Fläche ankommt.