Kündigungsfristen
Nach langer Diskussion ist am 01.Juni 2005 das Gesetz über die verkürzten Kündigungsfristen für Altmietverträge in Kraft getreten.
Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) konnten bislang Mieter mit Verträgen, die vor dem 01.September 2001 geschlossen wurden und in denen die bis zu diesem Zeitpunkt geltenden längeren Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind, die Vorteile der kurzen, dreimonatigen Kündigungsfrist nicht nutzen. Für sie galt je nach Mietzeit weiterhin eine Kündigungsfrist von sechs, acht oder gar zwölf Monaten. Nach dem neuen Gesetz können auch Mieter mit Altmietverträgen künftig mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen, unabhängig davon, wie lange sie bereits in der Wohnung leben.
Doch Vorsicht vor einer übereilten Kündigung. Nach wie vor wirksam sind die in vielen Altmietverträgen enthaltenen Befristungen und automatischen Verlängerungen. Bei diesen Verträgen ist eine Kündigung immer nur zum Ablauf der Befristung oder der automatischen Verlängerung möglich!
Tipp: Lassen Sie sich vor dem Ausspruch einer Kündigung beraten, um später keine unliebsame und teure Überraschung zu erleben.
Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung
Eine weitere für den Mieter vorteilhafte Entscheidung wurde durch den BGH getroffen. Eine Mietminderung wird immer prozentual bemessen. Bislang war streitig, ob der prozentuale Abzug von der Nettomiete (Miete ohne Heiz- und Betriebskosten) oder der Bruttomiete (Miete plus Heiz- und Betriebskosten) erfolgt. Mit seiner Entscheidung vom 06.04.2005 hat der BGH unmissverständlich klargestellt, dass für die Bemessungsgrundlage der Mietminderung alleine die Bruttomiete ist, BGH XII ZR 225/03.
Damit erhöht sich der finanzielle Ausgleich des Mieters bei einem Wohnungsmangel. Erhielt der Mieter bei einer Nettomiete von 500 € und Vorauszahlung für die Nebenkosten von 150 € bei einer 10%igen Mietminderung bislang einen finanziellen Ausgleich von 50 €, erhöht sich der Ausgleich nach dieser Entscheidung auf 65 €.
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