Mieter und Vermieter – ein Verhältnis, das oft funktioniert, aber manchmal auch auseinanderbricht und vor Gericht landet. Wenn es zu Streitigkeiten kommt, geht es häufig um die Betriebskostenabrechnung und die Mietkaution. Der Streit über Mieterhöhungen nimmt ebenfalls ständig zu.
Nehmen die Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über Mieterhöhungen zu, befindet sich der Wohnungsmarkt in einer angespannten Situation. Das war Anfang der 90er-Jahre nach dem Mauerfall so und ist aktuell wieder zu beobachten, so der Deutsche Mieterbund. Je angespannter der Wohnungsmarkt, desto mehr werden die Mieten angehoben, und daraus resultieren mehr Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. ca. Acht Prozent der Beratungsfälle beim deutschen Mieterbund drehen sich um Mieterhöhungen und die Tendenz ist steigend. Zu anderen Zeiten hatte der Mieter bei überzogenen Erhöhungen zumindest hoch die Alternative, sich eine andere Wohnung zu suchen. Spitzenreiter in der Beratung sind aber seit Jahren die Themen bei den Betriebskosten.
Verteilungsschlüssel
Um Fehler zu vermeiden, sollte im Mietvertrag exakt und detailliert aufgeführt sein, welche Art von Betriebskosten wie auf die Mieter umgelegt wird. Im Vertragsformular sollte also nicht von der „Umlage der Kosten nach Wohnfläche“ die Rede sein, wenn beispielsweise die Betriebskosten mit den anderen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden. Kostenanteile, die nicht umgelegt werden können, müssen herausgerechnet werden. So müssen beispielsweise Hauswartkosten um genau den Anteil gekürzt werden, der für Reparaturen und Verwaltungsarbeit verwendet wird.
Übergabeprotokoll
Vor dem Auszug kann der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter die letzte Miete einfach mit der Kaution verrechnet. Mieter erhalten ihre Kaution erst zurück, wenn klar ist, dass mit dem Geld keine Schäden oder offenen Rechnungen beglichen werden müssen. Der Vermieter muss die Kaution zurückgeben, sofern kein „Sicherungsbedürfnis “ bei ihm mehr besteht. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Wohnung in einwandfreiem und vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückgegeben wurde. Sinnvoll ist es für den Mieter, sich das in einem Übergabeprotokoll bestätigen zu lassen.
Nebenkostenabrechnung und Mietminderung bei Wohnraummängeln
Diese beiden Bereiche machen jeweils 25 Prozent der Beratungen aus. Eine Zunahme von diesbezüglichen Streitigkeiten gibt es aber nicht. Die Anzahl liegt aktuell auf dem Niveau der Vorjahre. Und in vielen Fällen, die der deutsche Miterbund begleitet, kommt es in der Regel zwischen Mietern und Vermietern zu einem Vergleich. Die Quote liegt bei ca. 96 Prozent, so der Deutsche Mieterbund. Auch die Amtsgerichte verneinen grundsätzlich einen Anstieg von ernsten Reibereien zwischen Mietern und Vermietern.
Suche nach Dauermietern
Grundsätzliches Ziel der Vermieter ist es, dass es erst gar nicht zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommt, so die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund. Von langfristigen Mietverhältnissen profitierten beide Seiten – und die seien die Regel. Sicher gebe es auch fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen. Die Anforderungen seien in den vergangenen Jahren gestiegen – da müsse sich der Kleinvermieter erst einarbeiten.
Vermieter informieren
Stellen Mieter einen Wohnungsmangel fest, müssen sie den Vermieter darüber zuerst informieren, bevor sie die Miete zurückbehalten. Sonst darf der Vermieter laut Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wegen der rückständigen Mieten fristlos kündigen. So hatten Mieter wegen des Schimmels in mehreren Zimmern keine Miete mehr gezahlt. Erst als der Vermieter ihnen kündigte, hatten sie ihn über den Schaden informiert. Von Gesetzes wegen ist eine Mietminderung aber möglich: Für eine mangelhafte Wohnung ist weniger Miete fällig – auch wenn der Vermieter nichts für den Mangel kann.
Ton ist entscheidend
Mieter können die Wände nach ihren Farbvorstellungen anmalen – dezente Farben haben aber ihre Vorteile: So hatte das Berliner Kammergericht einen Mieter mit ungewöhnlichem Geschmack zu Schadenersatz verurteilt. Der Mieter hatte kurz nach dem Einzug renoviert und war dann wegen Mietstreitigkeiten ausgezogen. Eigentlich hätte er nicht streichen müssen, doch ein Zimmer hatte er gelb mit braunen Mustern gestrichen und die Küche grün. Das Gericht ging davon aus, dass die Wohnung so nicht weitervermietet werden könne. Nur: für das pastellblau gestrichene Bad musste der Mieter nicht zahlen.
Eigentum verpflichtet
Das mit den rasant steigenden Nebenkosten auch das Streitpotenzial im Mietverhältnis proportional wächst, ist nicht verwunderlich. Schon immer gab es reichlich Ärger um die alljährliche Betriebskostenabrechnung. Wo sich die Nebenkosten mittlerweile zur zweiten Miete aufgebläht haben ~ insbesondere wegen der explodierenden Ausgaben für Energie – überlegt sich mancher Mieter, nicht mehr länger stillschweigend zu grollen, sondern beschließt, sich zu wehren. Das trifft vor allem die privaten Vermieter, die sich häufig nicht wirklich im Dickicht der Gesetze auskennen und die Jahresabrechnung doch gerne mal über „den breiten Daumen“ gemacht haben.
Da können schon merkwürdige Positionen auftauchen, die in einer ordentlichen Abrechnung nichts zu suchen haben. Das mag in den meisten Fällen Unwissenheit oder schlicht Schludrigkeit sein, aber in diesen Zeiten ist es auch nicht mehr ausgeschlossen, dass manchmal System dahintersteckt.
Mietwohnungen werden zur Mangelware. Bezahlbarer Wohnraum ist in besseren Lagen kaum noch zu bekommen. Und bei Neuvermietungen wird zum Teil so schamlos zugelangt, dass staatliche Regulierungen diskutiert werden. Durchaus zu Recht. Denn Eigentum verpflichtet – heißt es schon im Grundgesetz. Das gilt auch für Vermieter. Selbst wenn es reizen kann, die riesige Nachfrage zum eigenen Vorteil auszunutzen. Da wird schon gerne mal die dringend notwendige Sanierung des Mietobjekts zurückgestellt, weil sich bestimmt jemand findet, der mit seiner Unterschrift unter den Mietvertrag gleich auch noch die Grundrenovierung auf eigene Kosten übernimmt.
Entspannung ist nicht in Sicht
Historisch niedrige Zinsen heizen den Immobilienmarkt immer weiter an. Betongold wird zum Spekulationsobjekt. Die Preise ziehen spürbar an und nehmen die Mieten mit. Wie schon erstmals im Jahre 2013, ermittelten Statistiker in jedem ersten Vierteljahr des laufenden Kalenderjahres ein Mietpreisplus von mehr als vier Prozent im Bundesdurchschnitt. Dieser Trend hält in etwa gleicher Höhe ständig weiter an und die Experten gehen davon aus, dass es auch in Zukunft so weitergeht. Darunter leiden nicht nur Bedürftige.
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