Rechte und Pflichten als Mieter kennen – Mietratgeber

Man hat die neue Wohnung endlich gefunden – sowohl Mieter als auch Vermieter freuen sich, dass alles unter Dach und Fach ist. Doch mit Abschluss des Vertrages allein ist es noch nicht getan. Das Herrichten der Bleibe vor dem Einzug sorgt häufig für Debatten, und nicht jedem ist klar, was der Vermieter übernehmen muss und was in den Bereich des Mieters fällt. Auch besteht oft Uneinigkeit darüber, wie weit der Mieter in seinem Gestaltungsdrang gehen darf, wenn er eingezogen ist.

Mitunter entsteht zwischen dem Eigentümer der Wohnung und demjenigen, dem er sie überlässt, schon vor dem Einzug Ärger. Eine Seite glaubt, nicht für eine bestimmte Renovierung zuständig zu sein, während die andere fest davon überzeugt ist. Clevere informieren sich beizeiten, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen, wenn ein neues Mietverhältnis entsteht.

Der Verein „Berliner Mieter-Gemeinschaft“ hat zum Thema Schönheitsreparaturen eine Infoschrift herausgegeben, die sich auch dem Aspekt Einzug widmet. Dem Verein zufolge muss der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand über- lassen, doch eine Verpflichtung des Vermieters, eine frisch renovierte Wohnung zu vermieten, besteht nicht. Wer als Mieter in eine nicht renovierte Wohnung zieht, hat diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert, so der Verein.

Keine Pflicht zur Anfangsrenovierung
In Literatur und Rechtsprechung besteht Uneinigkeit darüber, ob der Mieter vom Vermieter dennoch die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Einzug verlangen kann. Überwiegend wird dies verneint, wenn im Mietvertrag die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam auf die Mieter abgewälzt ist. Keinesfalls aber besteht eine Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung und eine formularmäßige Vereinbarung derselben ist unzulässig. Auch bei der Verpflichtung zur Renovierung durch den Mieter bei Bedarf handelt es sich um eine unwirksame Klausel, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben wurde, da der Renovierungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat. Das Landgericht Berlin entschied 2004, dass ausnahmsweise die Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung zulässig sein kann, wenn der einen angemessenen Ausgleich für die Ausführung der Renovierungsarbeiten bekommt, etwa in Form eines Mieterlass für die ersten Monate.

Vertragsgemäßer Zustand
Nach § 535 I des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter beim Einzug die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen. Wer als Mieter Zweifel hat, dass Details der Wohnung nicht in diesem vorgeschriebenen Zustand sind, informiert sich vor Unterzeichnung des Vertrages und des Übergabeprotokolls bei einem Mieterschutzverein. Wusste man von einem grundlegenden Mangel bei der Übergabe nicht, so ist nach der Rechtsprechung der Vermieter selbst dann zur Beseitigung verpflichtet, wenn man im Übergabeprotokoll „wie gesehen übergeben“ unterschrieben hat.

Ein Beispiel für vertragsgemäßen Zustand ist, dass der Vermieter für das Vorhandensein von Elektrizität auf heutigem Standard sorgen muss. Der Bundesgerichtshof entschied in einem Fall zugunsten des Mieters, weil es unter anderem im Badezimmer keine Steckdose gab, und sah einen Anspruch des Mieters auf eine Reihe von einzelnen Baumaßnahmen, die die elektrische Versorgung im Haus verbessern.

Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll ist heutzutage Standard, wenn die Wohnung vom Vermieter oder seinem Hausverwalter an den neuen Mieter übergeben wird. Häufig hat der Eigentümer bereits Vordrucke. Wenn nicht, so findet man im Internet PDF-Vorlagen zum Herunterladen. In solch einem Übergabeprotokoll wird zum Beispiel festgehalten, welche Art der Heizung zum Mietobjekt gehört. Man kreuzt an, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Das Protokoll sollte auch Felder für genaue Einträge zum Zustand der Räume enthalten: Welche Mängel sind im Wohnzimmer zum Beispiel an Wänden, Decken, Fenstern, Fußböden, Elektroinstallationen, Rollläden und Heizkörpern ersichtlich? Ist im Badezimmer etwas nicht in Ordnung an den Armaturen, an der Badewanne, Dusche, Toilette, an Wänden, Fliesen oder Decke? Meist kann man auch ankreuzen, ob die ordnungsgemäße Funktion aller Geräte und Anlagen nachgeprüft wurde oder nicht.

In seinem eigenen Interesse sollte der Mieter ebenso wie der Vermieter penibel auf jedes Detail achten, um für etwaige spätere Auseinandersetzungen alles dokumentiert zu haben.

Was darf ich als Mieter?
Nicht nur die Frage, was der Vermieter tun muss, sondern auch, was man als Mieter tun darf, beschäftigt viele. Schließlich sind etliche Deutsche passionierte Heimwerker und mancher möchte die Mietwohnung ganz nach seinen individuellen Vorstellungen gestalten. Bei der Wandgestaltung sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt: Ob kitschiges Pink oder Gothic-Schwarz, alles ist zulässig, solange man es beim Auszug wieder rückgängig macht.

Dem persönlichen Geschmack sind jedoch Grenzen gesetzt, wenn der beim Einzug bereits vorhandene Teppichboden einem ein Dorn im Auge ist und man die ästhetische Sünde am liebsten herausreißen möchte. Der Bundesverband der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund weist darauf hin, dass so etwas nicht zulässig sei und der Mieter dafür erst die Genehmigung des Vermieters einholen müsse. Zudem sei man als Mieter verpflichtet, vorhandenen Teppichboden zu pflegen, und für Schäden daran müsse man aufkommen (wozu jedoch nicht der normale Verschleiß zähle).

Außen bohren?
Gerade vor Weihnachten möchte mancher Mieter seine Vorfreude am liebsten mit stimmungsvoller Dekoration zum Ausdruck bringen. Geht der Gestaltungswille nach draußen, so muss der Mieter dabei allerdings vorsichtig sein. Wer Löcher für die Halterung in die Hauswand bohren will, sollte vorher den Eigentümer um Erlaubnis bitten, da es sich um bauliche Veränderungen handelt, gibt die R+V Versicherung allen Dekorationswütigen zu bedenken.

Anders hingegen sieht es aus, wenn man eine Markise anbringen möchte – das sieht zumindest das Amtsgericht München so. Es sah den Schutz vor Sonne als „sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters“. Zwar werde eine derartige Markise bei ihrer Anbringung mit der Decke des darüber liegenden Balkons verschraubt und stelle somit eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedürfe. Es stehe jedoch nicht im freien Ermessen des Vermieters eine solche Genehmigung hierzu zu verweigern. Der Vermieter habe vielmehr seine Zustimmung zu erteilen, wenn die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts gering sei und demgegenüber der Mieter in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre.

Leichte bauliche Veränderungen
Mietern werden leichte bauliche Veränderungen zugestanden. Dazu gehört etwa der Einbau eines Türspions oder das Verlegen von Parkett und Laminat. Dabei muss man sich aber darüber im Klaren sein, dass der Vermieter beim Auszug vom Mieter verlangen kann, dass der ursprüngliche Zustand wiederherstellt wird. Arbeiten an Gas-, Strom- oder Wasserleitungen hingegen sind für den Mieter tabu.

Wer meint, er könne eine Wand einziehen, der irrt sich – denn das würde die Mietsache verändern und gilt als verbotener Eingriff in die bauliche Substanz der Wohnung. Mehr Gestaltungsfreiheit hat man draußen, sofern man eine Wohnung oder Haus mit eigenem Garten gemietet hat. Zäune und Mauern zwischen 1,80 und 2 Metern Höhe kann man hochziehen, sofern die Landesbauordnung keine gegenteiligen Vorschriften macht.

Schönheitsreparaturen
Nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten können sich für den Mieter während des Bewohnens ergeben. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters – außer der Mietvertrag enthält andere Vereinbarungen, wie es oft der Fall ist. So können Mieter vertraglich verpflichtet werden, beispielsweise Wände und Decken zu streichen oder zu tapezieren, die Türen innerhalb der Wohnung sowie die Innenseiten der Wohnungstüren und auch der Holzteile von Fenstern zu streichen und Heizkörper sowie Heizungsrohre zu lackieren.

Auch sogenannte „Abgeltungsklauseln“ können wirksam sein. Dann wird festgelegt, dass sich der Mieter beim Auszug anteilig an den Renovierungskosten beteiligt – selbst wenn die Fristen für die nächste Renovierung noch nicht abgelaufen sind. Der Knackpunkt hierbei ist die Formulierung, denn Klauseln, die starre Fristen zur Renovierung oder für die Abgeltung von Renovierungskosten enthalten, seien generell ungültig. Schreibe der Vertrag dagegen vor, dass die Renovierung der Räume „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ innerhalb bestimmter Fristen erfolgen solle, so seien die Klauseln wirksam. Denn die Notwendigkeit einer Renovierung müsse immer auch vom tatsächlichen Zustand der Räume abhängig sein. Die üblichen Fristen betragen dabei während des Mietverhältnisses für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für sonstige Nebenräume sieben Jahre.

Das Weiß vom Einzug wiederherstellen
Das Streichen beim Auszug ist ein häufiges Streitthema.2013 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Fall, der viele Mieter mit Vorliebe für farbig gestrichene Wände interessiert. Die Mieter hatten beim Einzug eine Doppelhaushälfte übernommen. deren Zimmer frisch in weißer Farbe gestrichen waren. Sie strichen während des Mietverhältnisses einzelne Wände in kräftigen Farben und gaben die Doppelhaushälfte nach Mietende in diesem Zustand zurück. Der Vermieter ließ die farbigen Wände anschließend wieder neutral streichen und verklagte den ehemaligen Mieter auf Schadensersatz.

Das Gericht entschied, dass Mieter verpflichtet sind, eine Wohnung in neutral gestrichenem Zustand zurückzugeben, wenn sie diese bei Mietbeginn auch so übernommen hatten. Dies gilt auch dann, wenn Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Muss der Vermieter die Wohnung erst umstreichen lassen, um sie wieder vermieten zu können, hat der Mieter für die Kosten aufzukommen, so der BGH. Eigentümer-Interessenvertretungen wie Haus & Grund Deutschland begrüßten das Urteil.